Este artículo pretende señalar lo más importante sobre la venta de bienes raíces con la reforma tributaria ya funcionando, a continuación algunos tips.
La reforma tributaria iguala el tratamiento tributario entre muebles e inmuebles, lo que conlleva a una redefinición de conceptos como “venta” o “vendedor”, en el sentido que ahora un vendedor sería alguien que se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales, sean estos muebles o inmuebles (que es el caso de los bienes raíces).
HABITUALIDAD
Se configuran casos de presunción de habitualidad cuando hay una subdivisión o venta de edificios por pisos o departamentos y entre la adquisición o construcción y la enajenación transcurrieron menos de cuatro años, y en los demás escenarios, cuando entre la adquisición o construcción y la enajenación transcurra menos de un año.
IVA
En canto al IVA hay que señalar lo siguiente:
- Cuando el propietario vende su casa o departamento pero no se dedica al negocio inmobiliario no debe aplicarse IVA, puesto que la vivienda se compró para su uso y no con el ánimo de reventa.
- Cuando el propietario vende su casa o departamento antes de que transcurra un año desde su compra o construcción, en principio, debe pagar IVA porque la Ley establece una presunción de habitualidad. Sin embargo, el vendedor puede demostrar que en realidad no se trata de un “vendedor habitual”, a pesar de estar vendiendo antes de 1 año.
- La Ley excluye a los terrenos de la aplicación del IVA.
Casos en que no paga IVA
- Venta de viviendas con subsidio.
- Venta de viviendas nuevas o usadas que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y que se vendan durante el año 2016.
- Venta de viviendas nuevas que tengan permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2016 y que se terminen de construir durante el año 2016.
- Venta de viviendas respecto de las cuales se haya celebrado una promesa antes del 1 de enero de 2016. Para esto, la promesa debe haberse celebrado antes del 1 de enero de 2016 por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante Notario.
Además, la promesa debe identificar claramente al futuro vendedor, al futuro comprador, el precio pactado y el objeto del contrato, esto es, la casa, departamento, oficina, bodega, estacionamiento que se promete vender en el futuro.
Las propiedades nuevas con permiso de edificación anterior al 2016 y que terminen su construcción durante 2016 no pagan IVA. Para esto, los proyectos deben haber ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras Municipales respectiva antes del 1 de enero de 2017.
Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:
4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.
3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.
2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.
Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Otro aspecto a considerar en la Venta de un Bien Raíz es qué pasa con la utilidad en esa venta, qué impuestos la gravan. Los inmuebles adquiridos después de 2004 generarán a partir de 1 de enero de 2017 el pago de impuestos sólo si el contribuyente tiene una ganancia sobre 8.000 UF a lo largo de su vida, independientemente del número de propiedades que venda. Esto significa que la diferencia entre el valor en que compró la (s) propiedad (es) y el valor en que la (s) vendió debe ser superior a 8000 UF.
En moneda actual 8.000 Uf son aproximadamente 201 millones de pesos, es decir que es un monto bastante alto como para que cualquiera lo alcance así como así.
Por favor realice sus comentarios, aportes y consultas nosotros estaremos atentos y los leemos todos.
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