Venta e Bienes Raíces (Reforma Tributaria)

Este artículo pretende señalar lo más importante sobre la venta de bienes raíces con la reforma tributaria ya funcionando, a continuación algunos tips.

La reforma tributaria iguala el tratamiento tributario entre muebles e inmuebles, lo que conlleva a una redefinición de conceptos como “venta” o “vendedor”, en el sentido que ahora un vendedor sería alguien que se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales, sean estos muebles o inmuebles (que es el caso de los bienes raíces).
HABITUALIDAD

Se configuran casos de presunción de habitualidad cuando hay una subdivisión o venta de edificios por pisos o departamentos y entre la adquisición o construcción y la enajenación transcurrieron menos de cuatro años, y en los demás escenarios, cuando entre la adquisición o construcción y la enajenación transcurra menos de un año.

 

IVA
En canto al IVA hay que señalar lo siguiente:

  • Cuando el propietario vende su casa o departamento pero no se dedica al negocio inmobiliario no debe aplicarse IVA, puesto que la vivienda se compró para su uso y no con el ánimo de reventa.
  • Cuando el propietario vende su casa o departamento antes de que transcurra un año desde su compra o construcción, en principio, debe pagar IVA porque la Ley establece una presunción de habitualidad. Sin embargo, el vendedor puede demostrar que en realidad no se trata de un “vendedor habitual”, a pesar de estar vendiendo antes de 1 año.
  • La Ley excluye a los terrenos de la aplicación del IVA.

Casos en que no paga IVA

  • Venta de viviendas con subsidio.
  • Venta de viviendas nuevas o usadas que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y que se vendan durante el año 2016.
  • Venta de viviendas nuevas que tengan permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2016 y que se terminen de construir durante el año 2016.
  • Venta de viviendas respecto de las cuales se haya celebrado una promesa antes del 1 de enero de 2016. Para esto, la promesa debe haberse celebrado antes del 1 de enero de 2016 por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante Notario.

Además, la promesa debe identificar claramente al futuro vendedor, al futuro comprador, el precio pactado y el objeto del contrato, esto es, la casa, departamento, oficina, bodega, estacionamiento que se promete vender en el futuro.

Las propiedades nuevas con permiso de edificación anterior al 2016 y que terminen su construcción durante 2016 no pagan IVA. Para esto, los proyectos deben haber ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras Municipales respectiva antes del 1 de enero de 2017.
Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:

4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.

3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.

2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.

Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

 

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Otro aspecto a considerar en la Venta de un Bien Raíz es qué pasa con la utilidad en esa venta, qué impuestos la gravan. Los inmuebles adquiridos después de 2004 generarán a partir de 1 de enero de 2017 el pago de impuestos sólo si el contribuyente tiene una ganancia sobre 8.000 UF a lo largo de su vida, independientemente del número de propiedades que venda. Esto significa que la diferencia entre el valor en que compró la (s) propiedad (es) y el valor en que la (s) vendió debe ser superior a 8000 UF.

En moneda actual 8.000 Uf son aproximadamente 201 millones de pesos, es decir que es un monto bastante alto como para que cualquiera lo alcance así como así.

Por favor realice sus comentarios, aportes y consultas nosotros estaremos atentos y los leemos todos.

RETIROS CON LA REFORMA TRIBUTARIA

La Reforma Tributaria ha dejado algunas dudas en cuanto a su aplicación en la práctica y en cuanto a que me conviene más, sobretodo en el tema de retiros. La reforma tributaria establece nuevas formas de determinar los retiros de las empresas a partir del año comercial 2017 año tributario 2018.

Queremos evitar hacer muy técnico y complejo este artículo, por lo que explicaremos lo fundamental de la reforma en lo que atañe a los retiros.

Lo primero es que habrá dos formas de retiro que se denominarán que se denominarán Sistema de Renta Atribuida y Sistema parcialmente Integrado. A continuación una breve explicación de cada uno de ellos:

  1. Sistema de Renta Atribuida.
    1. Se aplicará por defecto a los empresarios individuales, E.I.R.L, Comunidades y Sociedades de Personas formadas exclusivamente por personas naturales domiciliadas o residentes en Chile.
    2. Las empresas deberán atribuir a sus socios el 100% de las utilidades tributarias hasta llegar a un contribuyente final afecto a impuesto Global Complementario.
    3. Los contribuyentes finales deberán tributar con el impuesto Global Complementario o adicional por estas utilidades atribuidas, independiente de si las han retirado realmente o no. Estos retiros atribuidos tendrán un crédito del 100% del impuesto a la renta que grabó a las utilidades de origen. Si existiera un exceso se podrá solicitar la devolución respectiva.
    4. El porcentaje de esta atribución la pueden determinar los mismos socios o se puede respetar el % de participación social que se tenga en la sociedad que corresponda.
  2. Sistema Parcialmente Integrado.
    1. Se aplicará a los contribuyentes no mencionados en el sistema anterior.
    2. Este sistema graba con el impuesto Global Complementario o Adicional únicamente a los retiros efectivos, es decir a los retiros que realmente han sido efectuados.
    3. Estos retiros tendrán un crédito del 65% del impuesto de primera categoría que afectó a las utilidades de origen.
    4. Este límite del 65% de crédito no aplica para aquellos inversionistas que residan en un país con el cual Chile haya suscrito un convenio para evitar la doble tributación, por lo tanto para los contribuyentes con doble tributación la carga impositiva será de un 35% mientras que para los otros extranjeros la carga será de 44.45% (la carga impositiva combinada socio y empresa).

 

Como se puede apreciar, ambos sistemas son muy diferentes no solo en determinar el Retiro de Utilidades de los socios, sino que también en los créditos y beneficios que puede tener.

Pero ¿Cuál de los Sistemas conviene más?, la verdad eso se tendrá que ver caso a caso. Ud. se preguntará pero ¿por qué caso a caso?, se lo explicamos enseguida. Resulta que cada contribuyente tiene su forma, método y frecuencia de realizar retiros de su empresa, por lo que cada uno tiene una realidad distinta que debe ser considerada al momento de definir el sistema que se debe elegir.

En este año 2017, la tasa para ambos regímenes sera de 25%, para el próximo año la tasa para la Renta Atribuida será de 25% y el del Parcialmente Integrado será de un 27%.

 

14 TER ALGUNOS DATOS

El régimen de tributación simplificada está pensado para Pequeñas y micro empresas. La pregunta recurrente es si conviene o no adoptar este sistema.

Primero partiremos señalando las características del Régimen de tributación Simplificada artículo 14 TER:

  • Permite llevar una contabilidad Simplificada, con esto se evita presentar balances y Fut y otros. Sin embargo, si la actividad que se realiza es afecta a IVA, está obligado a llevar libros de Compras y Ventas y realizar la declaración mensual de IVA correspondiente.
  • Tasa Fija de PPM en 0,25% de las ventas mensuales. Esto no impide que el contribuyente pueda realizar un PPM voluntario.
  • Deducción Inmediata como gastos de las inversiones (Activos Fijos) e inventarios (Mercaderías para la Venta)
  • La Renta Líquida (Base para el cálculo del Impuesto a la Renta) se calcula tomando los Ingresos menos los gastos.
  • A partir del 1° de enero de 2017, las empresas acogidas al régimen del 14 TER cuyos propietarios sean exclusivamente contribuyentes afectos al Global Complementario podrán optar anualmente por eximirse del Impuesto de Primera Categoría. Los dueños sólo pagarán el Impuesto Global Complementario – por la proporción de la renta que les corresponde de la diferencia positiva entre los ingresos percibidos y egresos – pagados durante el año. En contra del referido impuesto, imputarán en la misma proporción, los Pagos Provisionales Mensuales que hubiere efectuado la empresa respectiva.

 

Como se puede apreciar hay muchos beneficios, pero como dijimos en un principio, están enfocados a las pequeñas y micro empresas, esto queda reflejado en los requisitos que deben cumplir para poder postular a este régimen, a saber:

  • Contribuyentes que inicien actividades, con un capital efectivo menor a 60.000 UF al primer día del mes de inicio.
  • Promedio anual de ingresos durante los últimos 3 años comerciales, no superior a 000 UF y que en ninguno de dichos años, los ingresos superen las 60.000 UF (se deben considerar los ingresos de las empresas relacionadas)
  • Los contribuyentes que tengan sólo rentas de Segunda Categoría que realicen una ampliación, cambio de giro a una actividad clasificada en Primera Categoría, o las sociedades de profesionales que opten por tributar en Primera Categoría y que deseen inscribirse en el Régimen de Tributación Simplificada del artículo 14 ter letra A), podrán dar el aviso correspondiente al SII en el Formulario N° 3239 de ?Modificación y Actualización de Información?

Más detalle los pueden encontrar en la página del Servicio de Impuestos Internos.

Nuestra intención es señalar las cosas que no se indican en la lay pero que en la práctica es importante que se tengan muy claros.

Si se cumplen los requisitos tiene que tener claro que esto es un beneficio TRIBUTARIO no financiero, es decir, si bien pueden llevar contabilidad simplificada deben pensarlo muy bien si deben llevar o no contabilidad completa.

Si su empresa comienza a crecer y para dar el paso de expandirse necesita un préstamo, lo más seguro es que le pidan un balance (aparte de su declaración de Renta) su Ud. lleva contabilidad simplificada no tendrá un balance para mostrar, nuestra sugerencia es que a pesar de estar en el artículo de 14 TER, de todas formas lleve contabilidad completa.

Si bien el PPM puede ser bajo, siempre les sugerimos que realicen un PPM voluntario, de esta forma financieramente tendrán cubierto de mejor forma el pago de impuestos.

Se debe aprovechar lo mejor posible esta facilidad para declarar el impuesto renta anual. En este sentido es importante que los pocos libros que se les exigen estén correctamente registrados y llenados con información veraz ya que esto optimizará los beneficios.

Se espera que en los años venideros los beneficios de este articulo aumenten y ayuden a las MIPYME’s.